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三步审核美国项目--从证据学角度审核美国EB-5项

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前文对于美国项目的风险和收益对比后,目前很多朋友们都倾向于项目的安全性。什么是好的项目或者说是更安全的项目?建议大家从三个方面审核:

1、 项目主体结构的合理性。

对EB-5项目的审核可以从项目本身结构设计的合理性以及有条件绿卡取得以及后期解除条件的合理性来审核。也就是要把项目本身的结构和移民申请分开来看。比如某个酒店项目,需要单独将这个酒店项目的结构进行审核,然后再审核与移民申请相关的资料。如果项目本身合理,有建设的必要性和可行性,以及未来收益的合理性,这就说明这个是一个有必要建造的项目,包装成区域中心项目只是融资问题。然后我们再看申请移民所需要的资料是否齐全。

2、 项目资金流动的合理性。

EB-5项目的主旨是为项目方节省融资成本,投资人取得绿卡。所以,项目的资金构成和投入、推出时间和方式就变得非常重要。我们强调:投资人所占资金的比例不是唯一参考价值,重要的是我们投资人的资金是坐实的资金,其他资金是否能够坐实?向芝加哥会议中心项目的问题就在于所有资金都需要移民申请人的投资作为启动资金,这样的项目是非常危险的。我们要关注以下问题:
2.1 项目的总体资金构成,各方所占比例?
2.2 各方资金的进入时间和顺序?
2.3 各方资金的推出机制?
2.4 各方资金的担保机制?
2.5 项目经营过程中的经营成本与预期效益?

3、 项目参与人的专业性。

无论是什么样的项目,项目参与人的专业性都非常重要,其中涉及到项目的开发者、项目的承建者、项目的推广者、项目方的管理团队、项目方的律师团队等。因为,EB-5项目是投资移民项目,其中涉及到项目自身的经营风险和法律风险,以及移民申请者的资金风险和法律风险。项目参与人的专业性尤其重要。
 
二:如何审核以上内容?

我们可以通过这样的思路来审核以上内容:结论—理由—证据
1、 以上的所有内容都涉及到一个结论:比如“我们的项目是合理的“”客户的资金是安全的“”我们的律师团队是专业的“等等。我们对结论的审核要点是:结论的针对性、结论的具体性,结论的明确性。
要想理清思路就需要项目审核人不断的在每一个大结论深挖,使每一个结论更加的具体也明确,越具体约明确的结论就越接近实际情况。
 
2、 理由是支持结论的内容:从逻辑角度来讲,无论是演绎推理还是归纳推理或是类比推理,都需要有足够的理由来支持。目前国际通行的法律结论的推理是演绎推理,也就是说:大前提——已知的一般原理,小前提——所研究的特殊情况,结论——根据一般原理,对特殊情况作出判断。所以,我们需要的理由是对大前提一般原理的阐述以及小前提(具体项目)的证明。
比如一个酒店项目的盈利目标,就要参照类似规模,类似品牌在类似地区的盈利情况(这就是大前提-一般原理),而这个酒店项目自己的运营报告显示的盈利情况就是小前提—所研究的特殊情况。项目审核人的一定要坚持:根据一般原理,对特殊情况作出判断。
 
3、 证据:所有的理由背后必须由证据进行支持,没有足够证据支持的理由最终无法成立,后面我将从证据学角度去分析如何审核相关证据。
下面我以一个案例对以上三个方面进行分析:
比如:一个项目方说“我们项目的资金结构非常合理,可以保障客户的资金安全“这是一个有针对性的、具体的、明确的结论。
然后他就要提出他的理由:比如:1)项目的资金结构合理,EB-5项目方只占20%的资金。2)项目方投入占30%,银行贷款50% 3)资金全部进入监管账户4)客户可以取得第一顺位的抵押权,5年后以不动产作抵押 5)不动产的估值远远高于资金成本。
之后我就要看他所提供的全部文件以证明以上4个理由。
 
三:如何通过证据学角度审核EB-5项目
   
作为法律专业出身的移民专家,我在审核EB-5项目方面具有独特的优势,那就是我可以从法律逻辑角度审核项目,同时可以从证据学角度审核项目。区别在于:通常移民公司和移民客户审核移民项目是从项目方的结论开始推导证据(这等于你确定了某人有罪然后找证据),而专业的法律审核是先从现有的证据进行演绎推理,得出最终的结论,也就是说我不看项目方总结的结论,而是从他能提供给我的所有法律及相关资料进行审核,通过对大前提-一般原理到小前提特殊情况进行审核,最终形成结论。
证据的特征:合法性、合理性和关联性
1、 审核所有文件的合法性:哪些文件是政府机构签发的,哪些是个人签发的?那些是机构出具的?而这些个人和机构的背景又是什么样的?很多承诺的担保最终能否落实到法律文件上等?
2、 审核所有文件的合理性:比如项目的PPM,就业报告等,是谁根据什么依据来撰写的?撰写人本身水平如何?撰写人所依据的数据和资料是符合已知的一般原理(大前提)还是项目本身的特殊情况(小前提)?我们的原则是:所有文件资料必须是符合大前提的!
3、 审核所有文件的关联性:一般项目方的文件差不多有30-40个之多,项目方通常是一个U盘拿过来,您自己看吧。我们审核项目就是要根据自己已经确立的审核方案中,按照文件的关联性找出证据链的逻辑,推导出相关的理由,确认最终的结论。文件的关联性从内容上分为两个方面:法律意义上的关联性,和事实上的关联性。从关联性的重要性上分为:实质的关联性和附带的关联性。
比如:项目的移民局审批文件,TEA报告就具有法律意义上的关联性及实质的关联性。项目的州政府官员推荐信与项目本身资料就具有事实上的关联性以及附带的关联性。我们的原则是:遵循我们自己的思路,将所有文件按照原则分类审核。
以上内容理论较多,目的是与朋友们一起分享如何审核EB-5项目的基本思路。由于EB-5项目审核过程根据不同项目特点非常复杂,由涉及到商业秘密问题,所以无法提供具体项目的审核意见作为参考。

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